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隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)物流設(shè)施的需求也日益強(qiáng)勁，但在此背景下目前全國(guó)很多的專(zhuān)業(yè)工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商和自用業(yè)主卻遭遇了物流設(shè)施建設(shè)用地來(lái)源困難等諸多難題。
世邦魏理仕11月15日的報(bào)告顯示,第三季度,中國(guó)物流租金上漲加速,其中,北京物流租金水平在32.6元/平米/月,環(huán)比增長(zhǎng)5.6%,同比增長(zhǎng)16.4%;而上海物流租金水平在30.9元/平米/月,環(huán)比增長(zhǎng)5%,同比增長(zhǎng)13.1%。
報(bào)告稱(chēng),零售商競(jìng)相租用物流空間,為即將到來(lái)的農(nóng)歷新年零售高峰期作準(zhǔn)備,成為推高物流租金水平的主要原因。
不過(guò),相比物流租金上漲加速,第三季度中國(guó)工業(yè)用地資本增值放緩,原因與出口制造商進(jìn)一步放緩生產(chǎn)基地?cái)U(kuò)充有關(guān)。
報(bào)告顯示,第三季度北京工業(yè)用地的價(jià)格在1948元/平米,環(huán)比上漲1.2%,而上海工業(yè)用地的價(jià)格在1732/平米,環(huán)比上漲2.1%。
在上海、北京等一線城市，物流用地正面臨著越來(lái)越嚴(yán)重的供應(yīng)短缺，而優(yōu)質(zhì)土地稀缺，也成為物流開(kāi)發(fā)商最大的困難。
不過(guò)，物流企業(yè)發(fā)展壯大，擴(kuò)大規(guī)模是必然選擇。僅在快遞領(lǐng)域，就有多家企業(yè)先后推出了購(gòu)地投資計(jì)劃。例如申通總部投資2億元，征地100畝，新購(gòu)9.6米的快遞車(chē)輛18輛；圓通投資3.5億元規(guī)劃建設(shè)上海、廣州、成都等集分揀、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的大型運(yùn)轉(zhuǎn)中心，并開(kāi)通了中東、東南亞專(zhuān)線；中通在上海征用52畝土地，投資1.2億元建造新的總部基地……“如果只是在各地建立辦事處或分公司，投入并不是很大。但要是建設(shè)大型集散中心或分撥基地，對(duì)于操作空間、裝備設(shè)施等方面就會(huì)有所要求，必須投入大筆資金租賃或是買(mǎi)地。”屈傳順說(shuō)，盡管買(mǎi)地的成本投入更大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)收益考慮，一些物流企業(yè)還是更希望“買(mǎi)”而非“租”。
對(duì)于國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間，世邦魏理仕研究報(bào)告顯示，中國(guó)5.5億平方米的存儲(chǔ)空間中，只有580萬(wàn)平方米可以算得上是“甲級(jí)”現(xiàn)代物流設(shè)施。中國(guó)的人均存儲(chǔ)空間僅為0.41平方米，是香港、日本和美國(guó)人均水平的十分之一。
雖然中國(guó)的經(jīng)濟(jì)目前仍處于欠發(fā)達(dá)水平，且大多數(shù)制成品都是出口型產(chǎn)品，但這一數(shù)字仍反映出中國(guó)目前所面臨的較為嚴(yán)重的存儲(chǔ)空間不足問(wèn)題。
由于工業(yè)用地所獲取的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅或商業(yè)用地，所以在規(guī)劃新開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)，相比工業(yè)用地，地方政府一般更愿意分配土地作為住宅及商業(yè)規(guī)劃區(qū)。即使在工業(yè)和高科技園區(qū)，能夠帶來(lái)收入和增加就業(yè)機(jī)會(huì)的項(xiàng)目也主要是園區(qū)的辦公樓、工廠和研發(fā)設(shè)施。另一方面，開(kāi)發(fā)存儲(chǔ)設(shè)施能夠直接帶來(lái)的業(yè)務(wù)流程和就業(yè)機(jī)會(huì)增加極其有限。在很多情況下，物流設(shè)施均被視為配套服務(wù)。
“受目前供求失衡、燃油價(jià)格上漲、勞動(dòng)成本提高和租金不斷攀升的綜合影響，物流成本很可能會(huì)隨之增長(zhǎng)至歷史新高。全中國(guó)物流物業(yè)租金的上漲幅度預(yù)計(jì)將高達(dá)20%。”世邦魏理仕亞洲區(qū)工業(yè)和物流服務(wù)部執(zhí)行董事安豪認(rèn)為。
日前，阿里巴巴集團(tuán)推出千億元倉(cāng)儲(chǔ)體系投資計(jì)劃，其倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)點(diǎn)覆蓋全國(guó)，深度“跨界”物流業(yè)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。而像京東商城、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)等也都投巨資在各地鋪展倉(cāng)儲(chǔ)物流系統(tǒng)。此外，國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)商，在各地推出“限購(gòu)令”的大背景下，紛紛將目光從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，如金地、中糧地產(chǎn)、上海復(fù)地、合生創(chuàng)展、富力等等都在不同程度地試水工業(yè)地產(chǎn)。
各路競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使“物流地產(chǎn)”概念日漸火熱，也進(jìn)而推動(dòng)了一線城市相應(yīng)地價(jià)的上漲。據(jù)譚志培介紹，在有些地方，物流用地價(jià)格大大超過(guò)物流業(yè)的承受能力。目前，我國(guó)部分一線城市，如上海、深圳等，物流用地價(jià)每畝高達(dá)60萬(wàn)~100萬(wàn)元。在天津、河北等地，土地價(jià)格也比前幾年提高了3到4倍。土地成本成倍增大，使一些物流企業(yè)進(jìn)退兩難。
在“物流地產(chǎn)”熱潮背后，隱現(xiàn)的似乎并不是倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)的“春天”。
“對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的買(mǎi)家，我們會(huì)建議他們?yōu)槲飿I(yè)選址留有充裕的時(shí)間，如有可能，更應(yīng)將選址范圍擴(kuò)大至上海周邊城市，例如昆山。”高力國(guó)際工業(yè)部董事英奈哲在分析上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)前景時(shí)表示，2011年物業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要競(jìng)爭(zhēng)集中在土地資源而非資本，因此轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，或許可以避免激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
在二三線城市，物流企業(yè)更容易拿到地嗎？譚志培認(rèn)為，在全國(guó)各地興建物流園區(qū)的大潮下，物流企業(yè)用地的取得難度已大大降低。不過(guò)，有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，在物流園區(qū)、基地項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，征地困難已經(jīng)成為困擾其發(fā)展的重要因素。例如項(xiàng)目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響，使規(guī)劃不得不一改再改；很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩，部分項(xiàng)目不能如期開(kāi)工；后續(xù)土地儲(chǔ)備不足，影響遠(yuǎn)期規(guī)劃和發(fā)展等等。
土地置換政策不配套的問(wèn)題較為突出。譚志培解釋說(shuō)，物流規(guī)劃是在考慮一定區(qū)域現(xiàn)狀及未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，居民生活和城市功能空間，城市在區(qū)域中的物流組織地位等因素基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合布局的結(jié)果。為了不多占用土地，需要在規(guī)劃的設(shè)施與既有不符合空間布局要求的設(shè)施之間進(jìn)行土地置換。而實(shí)際情況中，用地政策制定與執(zhí)行者和物流規(guī)劃的制定與執(zhí)行者，兩者之間往往缺乏有效溝通和協(xié)調(diào)，加之土地置換過(guò)程中涉及國(guó)家、地方、行業(yè)和企業(yè)等多方利益，因此有時(shí)經(jīng)常在物流用地問(wèn)題上無(wú)法達(dá)成一致。
拓展用地、增大規(guī)模，往往缺乏資金，在用地政策上也時(shí)常受限。因此，物流企業(yè)更希望相關(guān)部門(mén)能夠從政策方面給予扶持。
另?yè)?jù)安豪透露：“北京目前的平均物流租金高于上海。物流租金上漲和物流設(shè)施用地不足對(duì)地產(chǎn)界和整個(gè)社會(huì)都構(gòu)成了巨大挑戰(zhàn)，因?yàn)槲锪鞣?wù)商、零售商和制造商都會(huì)將更高的存儲(chǔ)成本納入到商品的價(jià)格中”。存儲(chǔ)成本占整體物流成本的三分之一，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5.9%，因此存儲(chǔ)成本增加以后，會(huì)使中國(guó)本已居高不下的通貨膨脹率進(jìn)一步上漲的壓力增大。
中國(guó)物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍也表示，由于土地價(jià)格的提升，新建物流設(shè)施的使用成本往往要高于其他既有設(shè)施的平均成本，入駐企業(yè)要在物流服務(wù)過(guò)程中消化過(guò)高的建設(shè)成本，必定帶來(lái)其客戶成本的上升。這樣，新建設(shè)施不僅無(wú)法降低成本，反而會(huì)提高社會(huì)物流成本。
實(shí)際上，成功的物流基地、園區(qū)，最主要的一個(gè)原因就是合理控制土地價(jià)格，降低基礎(chǔ)設(shè)施的投資運(yùn)營(yíng)成本。李芏巍認(rèn)為：“依照經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地政策對(duì)物流業(yè)的影響十分深遠(yuǎn)，土地問(wèn)題已成為國(guó)內(nèi)物流企業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。”
