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廣州商圈之變
值得注意的是，在天河商圈、環(huán)市東商圈、北京路商圈、上下九商圈等眾多廣州商圈中，天河商圈和珠江新城商圈只有一站地鐵之隔，二者難免會在客源上打起“擂臺”。前期開張的萬菱匯，就因和周邊多個大型成熟商業(yè)同質(zhì)化嚴重，導(dǎo)致人氣不盡如人意。珠江新城商圈作為后來者，將如何對天河商圈展開“攻擂”架勢？
正佳集團副總裁李穗生向時代周報記者表示：靠天河區(qū)的消費需求，珠江新城商圈難以維持；珠江新城的優(yōu)勢在于靠近亞運會開幕式場地、擁有廣州最大的市民廣場花城廣場，這會為其帶來旅游購物需求，但這種需求能帶來多大商機，尚難定論。“珠江新城商圈形成氛圍，至少需要3年時間。”
“二者是一種互補、競爭的關(guān)系。”江國源認為，珠江新城、體育中心同屬于北至中信廣場、南至珠江邊這樣一個大的商圈。憑著人流和交通優(yōu)勢，體育中心的天河商圈在大眾消費、年輕消費方面優(yōu)勢明顯。而珠江新城商圈的定位是精英消費，其客源主要是東西兩翼寫字樓的商務(wù)人士、從世界各地來廣州旅游的觀光人士。“不可否認，珠江新城商圈和天河商圈在客戶群上會有交叉，會有競爭。”
在珠江新城商圈內(nèi)的競爭也是火藥味十足。以“西塔”為中心：往北，在一街之隔的高德置地廣百百貨將在今年12月底亮相，同期，蘇寧電器、吉之島也有望一起面世；而往南有15萬平方米的珠江新城中央地下商業(yè)廣場；再往東，4萬平方米的興盛路步行街也近在眼前；此外，東塔也有6萬-8萬平方米商業(yè)項目在規(guī)劃當中，加上廣粵天地，珠江新城的商圈面積約在50萬平方米以上。
黃華軍認為，將入駐珠江新城的眾多商場，自然會錯位競爭。廣百百貨CEO黃永志向時代周報記者表示：高德置地內(nèi)的廣百店有1萬平方米，不會有電器、食品等內(nèi)容，“將于12月底以GBF業(yè)態(tài)亮相。”
與對手搶客源是自然，從對手那“借勢”則是聰明之舉。業(yè)界一直認為，18%的餐飲、30%的娛樂、52%的零售，為購物中心的黃金比例。但廣州友誼國金店的7個樓層中，除了5樓為餐飲之外，其余均為零售。對此，江國源表示這是考慮到了珠江新城商圈的整體布局，娛樂等配套，周邊的商場會涉及，廣州友誼國金店更專注于經(jīng)營高端服裝、手表、護膚品。
珠江新城商圈或許就此崛起，但其他商圈必然不甘寂寞。黃文杰向時代周報記者透露，廣州城內(nèi)多個商圈均在擴容當中。以環(huán)市東商圈為例，大鵬國際廣場明年底將有2萬平方米商業(yè)入市，離廣州友誼環(huán)市東店不遠的63城、保利中環(huán)廣場分別有3萬、8萬平方米商業(yè)項目，屆時環(huán)市東商圈將達到20萬平方米以上。北京路商圈在名城廣場等新商業(yè)項目入駐之后，也有望達到60萬平方米。
黃文杰表示：“西堤路是廣州第一個商圈，80年代后到90年代前，北京路商圈迅速崛起，90年代末到目前，天河商圈一直是人氣最旺的。進入2010年，廣州商圈呈井噴之勢，各商圈紛紛擴張，誰會是市場下一個亮點，將等待市場的檢驗。”
2010年11月18日—廣州亞運會的第6天，位于西塔的廣州友誼國金店開業(yè)。業(yè)內(nèi)人士紛紛猜想：1996年天河城的開業(yè)，引擎整個天河商圈，此次廣州友誼國金店的入市，珠江新城商圈會否就此崛起？
廣州商業(yè)競爭正從地上轉(zhuǎn)向地下，一場轟轟烈烈的“地道戰(zhàn)”也正在掀起。
日前，第一商業(yè)網(wǎng)發(fā)布《廣州地下商業(yè)報告》顯示，廣州現(xiàn)有和規(guī)劃的地下商業(yè)超過百萬平方米，僅是“潛伏”在廣州新中軸地下的規(guī)劃和在建的“隱形商圈”規(guī)模接近90萬平方米，這包括在今年十一黃金周搶閘開業(yè)、號稱全球最大地下商場花城匯商業(yè)一區(qū)。在地上商鋪租金節(jié)節(jié)攀升等因素的“倒逼”下，廣州商業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下似乎成了一種必然。
據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州16個主要地下商場面積總和已達到111萬平方米，其中，有流行前線、康王商業(yè)城、動漫星城、東方寶泰、地一大道、天河又一城、江南新地、花城匯、時尚天河，以及規(guī)劃中的宏城廣場地下空間、中信北地下商場、廣州塔地下商業(yè)廣場等。這其中又可以分為三種形式。第一種是“防空洞”改造而來的地下商業(yè)街，比如流行前線、江南新天地，其特點是沒有產(chǎn)權(quán)，物業(yè)開發(fā)者一般要與政府簽訂長期的經(jīng)營合約；第二種是純地下商場，比如東方寶泰、時尚天河，其特點往往采取“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”的BOT模式；第三種是正佳廣場、中華廣場的傳統(tǒng)購物中心地下層部分，特點是與購物中心的地面物業(yè)互補、協(xié)調(diào)發(fā)展。
然而，這輪地下商業(yè)量激增，市場能否接受？是“曇花一現(xiàn)”還是百花爭鳴？廣州會迎來怎樣的地下商業(yè)格局？地上、地下商業(yè)能否互補雙贏？
廣州一時間爆增地下商業(yè)供應(yīng)量，市場競爭加劇，導(dǎo)致項目招商難、生存難。而連日來記者走訪了廣州不少的地下商業(yè)項目，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營狀況慘淡的為數(shù)不少，這也引發(fā)了筆者對地下商場前景的擔(dān)憂。
一些專家已明確指出，城市發(fā)展到后期，地上空間不足，才會考慮發(fā)展地下空間。但目前廣州還沒到那個階段。其實，廣州現(xiàn)在發(fā)展不均衡，中心城市擁擠，周邊則發(fā)展不足。而大眾的消費習(xí)慣，并沒有往地下消費的習(xí)慣。另外，地下商城比地上的造價要高出一倍，比如24小時通風(fēng)、抽濕、照明，開發(fā)和維護成本都很大。而且，很多中高檔品牌都不會輕易選擇進駐地下商場經(jīng)營；另一方面，出于消防安全考慮，廣州規(guī)定負三層以下是不能經(jīng)營飲食娛樂項目的，凡此種種都導(dǎo)致了地下商場招商難。
地下商業(yè)模式要獲得成功，筆者認為必須要具備幾個條件，首先是定位，能與同商圈中MALL商業(yè)體的有效補充；其次是便捷，要與地鐵相連，可以帶來大量的消費人流；第三是主題特色，在完成規(guī)模的前提下，業(yè)態(tài)要細分，地下商城與其他商業(yè)體要形成區(qū)分，而不是形成惡性競爭。所有的這些缺一不可。
據(jù)了解，接下來很多商業(yè)項目都會入駐珠江新城：12月底，與廣州友誼國金店
廣州楚睿商業(yè)咨詢董事長黃文杰向時代周報記者指出，預(yù)計珠江新城商圈將達到50萬平方米以上，難免會和容量達120萬平方米的天河商圈形成客源的競爭。
50后廣州友誼發(fā)力
廣州友誼國金店位于珠江新城CBD“西塔”—廣州國際金融中心裙樓內(nèi)，租金可謂“價格不菲”。據(jù)了解，國金店經(jīng)營面積近5萬平方米，第一部分項目租期6年，租金為7883萬元/年，第二部分項目租期7年，租金為7655萬元/年。其中第一部分項目租金為每月每平方米262.77元左右，該數(shù)字創(chuàng)下當時廣州商場租金最高紀錄。第一商業(yè)網(wǎng)CEO黃華軍向時代周報記者指出，擁有因亞運會而名聲大振的花城廣場，加上世界級寫字樓林立于此，“西塔”商業(yè)潛力巨大，是百貨商家必爭之地，當時有很多家百貨公司想租這塊場地，最終“花落友誼”。
黃文杰也表示，在太陽城廣場等商圈企圖蠶食環(huán)市東商圈高端百貨份額之時，國金店的開店，鞏固了廣州友誼在高端百貨業(yè)的地位。
據(jù)了解，在歷史上屬于“特供”商店的廣州友誼一直走高端百貨路線，與天虹商場、廣百百貨、歲寶百貨這些誕生于八九十年代的百貨相比，創(chuàng)始于1959年的廣州友誼可謂“50后”。這位“50后”的風(fēng)雨歷程，多少印證了廣州商圈發(fā)展的一些軌跡。
廣州友誼總店位于素有“廣州最貴商圈”之稱的環(huán)市東商圈。據(jù)了解，環(huán)市東商圈核心的8萬平方米中，廣州友誼就占了5萬-6萬平方米，業(yè)內(nèi)人士更是笑稱環(huán)市東商圈就是廣州友誼環(huán)市東店。多年來，廣州友誼一直坐守環(huán)市東大本營，鮮有擴張之舉。自天河城開業(yè)炒熱了天河商圈板塊之后，廣州友誼直到2005年才開了正佳店，真可謂姍姍來遲。1959-2009年50年的時間，廣州友誼僅有環(huán)市東店、時代店、正佳店、南寧店4家商場。
就是如此謹慎的廣州友誼，在度過50周歲后，近期頻繁亮劍：先是擴容環(huán)市東店1/3，再是打造環(huán)市東男士館，接著又入駐“西塔”廣州國際金融中心。“正是看到消費升級帶來的巨大商機，最近才頻頻出手。”廣州友誼副總經(jīng)理江國源如是向時代周報記者表示。
廣州友誼成功搶灘“西塔”，其擴張的步伐還不限于此。據(jù)江國源透露，佛山店會在明年底開業(yè)，洽談當中的長隆店估計兩年內(nèi)會開業(yè)。但時代周報記者發(fā)現(xiàn)，廣州友誼7家店面，真正稱得上異地開店的僅有南寧店一家。相比而言，廣百百貨不僅搶灘同省的深圳、惠州市場，更是遠走他鄉(xiāng)，將店面開到武漢。
對此，江國源向時代周報記者表示：經(jīng)銷商都是區(qū)域代理制，同城的商場只需和同一經(jīng)銷商談判即可，而異地開店則需增加很多談判成本。“此外，異地開店更是有很多看不見的壁壘，風(fēng)險很大。”
珠江新城商圈：真正成熟尚需5～6年培育期
目前，珠江新城商圈有“西塔”、高德置地四季MALL、興盛路步行街、太陽新天地、廣粵天地，再加上2012年一、二、三區(qū)全面開業(yè)的花城匯，和2016年建成的東塔，珠江新城商圈面積約在50萬平方米以上。在第一區(qū)開業(yè)典禮上，盛智文信誓旦旦地表示，“未來3年，珠江新城CBD將有超過40棟寫字樓建成，花城匯吸引的將是高端商務(wù)人群和高端住宅人群。”
應(yīng)該說，珠江新城的優(yōu)勢不可復(fù)制，這里除了有高端商務(wù)酒店、寫字樓外，還有廣州“城市會客廳”花城廣場、廣州塔、廣州歌劇院、廣東省博物館等地標建筑。據(jù)悉，花城匯總建筑面積達15萬平方米，一區(qū)已引進IMAX影院美國UA影線、8090概念店、UUPARK以及華潤萬家旗下第一家全新概念店METRO；而二區(qū)將主打大眾化的時尚服飾、化妝品及餐飲，三區(qū)將匯聚中高端的國際知名品牌，將在明年初開業(yè)。
不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前整個珠江新城的商業(yè)規(guī)劃不足之處很明顯，商業(yè)配套功能區(qū)結(jié)構(gòu)不完整，布局與人口分布不相適應(yīng)，新項目目前進駐的風(fēng)險很大。對此，第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍表示，珠江新城未來將向兩個極發(fā)展，一個極是以花城匯長條形地下商場為紐帶，結(jié)合APM線，吸引的是年輕時尚的消費群；一極是以高德置地、西塔吸引高端商務(wù)人群。因此珠江新城不可能做成全高端商場，而應(yīng)照顧到不同受眾的消費者。
黃華軍指出，相比于天河商圈扎堆擴容帶來停車難等交通壓力，珠江新城有交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達優(yōu)勢。但目前商圈開業(yè)的項目有限，商業(yè)氛圍不濃，仍需一定時間培育，“我認為，珠江新城要到2016年東塔建成后才算定型，因此，整個商圈真正成熟還需要5～6年時間。”
白云新城商圈：剛剛起步未來立足城市副中心
在給人的印象中，白云區(qū)商業(yè)多以商貿(mào)批發(fā)市場為主，流動人口居多，缺少高端消費主體。而白云萬達廣場進駐，為白云新城商圈發(fā)展奠定了基石。
提起近兩年白云新城商圈的變化，家住白云高爾夫花園的劉小姐感慨地說：“以前這里附近就只有一個百信廣場，當時還沒升級，大品牌很少，所以每次逛街購物我都拉著老公往天河跑。但去年萬達廣場開業(yè)了，再加國慶前開業(yè)的五號停機坪，在白云新城吃喝玩樂都齊了，感覺也比以前方便多了。”
據(jù)了解，去年底萬達廣場開業(yè)，沃爾瑪、萬千百貨和萬達國際影城等進駐，在國慶前五號停機坪廣場全面試業(yè)，嘉禾影城、星期8小鎮(zhèn)、廣州酒家“天極品”、蘇寧精品店、天空之城動漫電玩、FTV時尚集成店、盛道運動品牌集成店七大主力商家率先亮相。“天河城百貨、吉之島和堂會KTV預(yù)計最快要10月中旬才能開業(yè)。”五號停機坪相關(guān)負責(zé)人表示。此外，上海綠地集團開發(fā)的廣州白云綠地中心中秋前開放了營銷中心，商業(yè)裙樓和大型時尚購物中心開始推售和招商。業(yè)內(nèi)人士透露，白云新城已吸引了萬達、綠地、新世界等大集團扎堆進駐，未來兩三年內(nèi)，白云新城將至少出現(xiàn)7～8家大型商業(yè)項目。
黃文杰指出，近兩年來，在龍頭商業(yè)項目的拉動下，白云新城商圈迅猛發(fā)展，但目前還處于起步階段，即具備商圈發(fā)展的基礎(chǔ)條件。但商圈商業(yè)網(wǎng)點和大型網(wǎng)點數(shù)量較少，業(yè)種業(yè)態(tài)不完善，功能相對單一。他建議，白云新城商圈要立足城市副中心的定位，結(jié)合圈內(nèi)消費需求做好總體定位，還可吸引花都、從化的等北部消費群體。
舊場紛紛調(diào)整予以“反擊”
隨著眾多新場開業(yè)，廣州原有的中高端商業(yè)感受到了巨大的壓力，一些舊場紛紛希望借品牌調(diào)整和增值服務(wù)來提升競爭力。
國慶前，廣州友誼完成了對男士館和綜合館的“雙子百貨”進行優(yōu)化調(diào)整，南館初步形成了“男士服飾＋高端電器＋高端餐飲”的新業(yè)態(tài)組合格局。無獨有偶，正佳廣場副總裁李穗生也表示，今年正佳增加餐飲比例將超過18%，突破國際購物中心餐飲占15%的黃金比例，將打造“美食之都”概念，“快時尚和餐飲將是我們的調(diào)整主線。”
而仍存在培育期中的萬菱匯、中華百貨、美東百貨等，則紛紛通過軟性服務(wù)差異化進行突圍，代客泊車、出租車站、電梯小姐、迎賓服務(wù)……這些本都是高檔酒店的服務(wù)，都如數(shù)被引入商場。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶指出，隨著珠江新城、白云新城、番禺商圈等多個市級商業(yè)中心崛起，競爭已從品牌組合、多元業(yè)態(tài)、功能強化提升等層面直接火拼，對于區(qū)域商業(yè)中心而言，突圍壓力將更大。因此，區(qū)域商業(yè)中心唯有向個性化、特色化中心商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型，才能取得比較競爭優(yōu)勢，擴張輻射半徑。據(jù)了解，今年新開業(yè)的商業(yè)項目中，位于區(qū)域商業(yè)中心的超過半數(shù)，其在未來運營中尋求差異化的渴望更加強烈。
